Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien immobilier, on parle d’« indivision ». Cette situation est particulièrement fréquente à la suite d’une succession, d’un divorce, d’une séparation ou encore de la rupture d’un PACS. Si l’un des coindivisaires souhaite mettre fin à l’indivision en vendant sa part ou en procédant à la vente du bien, le refus de vendre en indivision opposé par un autre coindivisaire peut rapidement devenir source de conflit. Ce blocage est souvent à l’origine de tensions familiales ou financières importantes et peut empêcher toute évolution de la situation patrimoniale pendant plusieurs années.
Domicile conjugal ou familial, appartement hérité ou résidence secondaire : le blocage d’une vente immobilière en indivision peut entraîner des tensions importantes et des conséquences financières lourdes. Heureusement, le droit français prévoit plusieurs solutions pour sortir de cette situation.
Qu’est-ce que l’indivision en droit immobilier ?
L’indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur un même bien immobilier.
Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, sans qu’une partie précise du logement lui appartienne exclusivement.
En pratique, certaines décisions importantes nécessitent l’accord de tous les coindivisaires, notamment la vente du bien immobilier.
Des désaccords peuvent alors survenir, en particulier dans les situations suivantes :
- après un décès, lors d’une succession ;
- après un divorce ;
- ou à la suite d’un achat immobilier réalisé entre concubins ou partenaires de PACS, à leur séparation.
Refus de vendre en indivision : un coindivisaire peut-il bloquer la vente ?
En principe, la vente d’un bien indivis nécessite l’accord de tous les propriétaires.
Ainsi, un seul coindivisaire peut bloquer la vente si aucun accord amiable n’est trouvé.
Cette situation est fréquente dans les conflits familiaux :
- un ex-conjoint refuse de vendre après une séparation ;
- un héritier souhaite conserver la maison familiale ;
- ou un indivisaire occupe gratuitement le logement et ne veut pas quitter les lieux.
Le blocage peut alors durer plusieurs années et générer des frais importants : taxes foncières, charges de copropriété, remboursement du crédit immobilier, entretien du bien, etc.
Le principe : « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision »
Le droit français protège heureusement les indivisaires qui souhaitent sortir de cette situation.
L’article 816 du Code civil prévoit ainsi un principe essentiel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».
Autrement dit, un indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment, même si les autres s’y opposent.
Plusieurs solutions existent alors pour débloquer la situation.
Refus de vendre en indivision : privilégier une solution amiable
Avant toute procédure judiciaire, une solution amiable reste préférable.
En effet, une procédure en partage judiciaire est très longue (3 à 5 ans, voire plus en cas de licitation du bien immobilier) et coûteuse.
Dans le cadre d’un accord, les coindivisaires pourront alors s’entendre pour :
- vendre ensemble le bien immobilier, et se répartir le prix de vente à proportion de leurs quotes-parts dans le bien ;
- organiser le rachat des parts du coindivisaire souhaitant faire cesser l’indivision ;
- ou conclure une convention d’indivision temporaire, qui permettra de régir les règles de l’indivision.
Le recours à un avocat en droit de la famille est nécessaire pour sécuriser ses droits dans l’indivision.
Il peut également permettre d’apaiser les tensions et de parvenir à un accord.
Une négociation bien menée évite souvent une procédure longue, coûteuse et émotionnellement difficile.
Le rachat de soulte : une alternative à la vente du bien
Lorsqu’un indivisaire souhaite conserver le logement, il peut racheter les parts des autres propriétaires.
On parle alors de « rachat de soulte ».
Cette solution est fréquente dans le cadre d’un divorce, d’une séparation entre ex-partenaires de PACS ou concubins, ou d’une succession.
Le montant de la soulte correspond à la valeur des parts détenues par les autres indivisaires, sous réserve des comptes d’indivision qui peuvent être effectués (calcul des éventuelles créances, indemnité d’occupation, etc.).
Le rachat de soulte permet d’éviter la vente du bien à un tiers, ce qui est généralement beaucoup plus long et incertain, tout en mettant fin à l’indivision.
En tout état de cause, une estimation récente du bien immobilier est nécessaire.
Vous souhaitez vendre un bien immobilier en indivision mais l’un des coindivisaires s’y oppose ?
Refus de vendre en indivision : quand demander le partage judiciaire ?
En cas de blocage persistant, lorsque le désaccord entre coindivisaires est total, un coindivisaire peut saisir le Tribunal judiciaire pour solliciter le partage judiciaire de l’indivision, voire la licitation du bien immobilier.
La licitation est la vente par adjudication du bien, autrement dit une vente aux enchères.
Elle peut être obtenue lorsque la vente par adjudication est l’unique façon de mettre fin à l’indivision.
Le juge peut alors :
- ordonner la vente du bien, en fixant une mise à prix ;
- organiser le partage du prix entre les coindivisaires ;
- désigner un notaire en qualité d’expert, chargé d’établir un projet de liquidation de l’indivision ;
- faute de partage amiable, statuer sur le partage et notamment trancher les désaccords financiers et liés à l’occupation du logement ou aux dépenses engagées.
Le partage judiciaire reste souvent la dernière solution lorsque toute discussion est devenue impossible.
L’indemnité d’occupation due en cas d’occupation privative du bien immobilier par un coindivisaire
L’article 815-9 du Code civil prévoit que :
« L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »
En cas de jouissance exclusive de la maison ou de l’appartement indivis par un coindivisaire, celui-ci est redevable d’une indemnité d’occupation, correspondant à un loyer minoré.
Cette indemnité d’occupation est calculée en fonction de la valeur locative du bien, à laquelle on applique un abattement de précarité (généralement de 10 à 30%), pour tenir compte de la précarité de l’occupation d’un bien indivis.
Cette somme permet d’indemniser le(s) coindivisaire(s) non occupant, celui-ci ne bénéficiant pas des fruits du bien immobilier, du fait de cette occupation privative (impossibilité de profiter d’un loyer tiré de la mise en location du bien, notamment).
En cas de désaccord sur son principe, ou sur sa valeur, l’indemnité d’occupation sera due au moment des opérations de partage de l’indivision, et viendra en déduction des droits de l’indivisaire occupant privativement le bien.
Pourquoi faire appel à un avocat en droit de la famille ?
Les conflits liés à l’indivision immobilière sont souvent complexes sur le plan juridique, technique et émotionnel.
Un avocat en droit de la famille peut ainsi intervenir pour :
- défendre les intérêts d’un coindivisaire, vous indiquer quels sont vos droits ;
- négocier un accord amiable ;
- sécuriser un rachat de soulte ;
- si nécessaire, engager une procédure de vente forcée et de partage de l’indivision devant le Tribunal judiciaire ;
- dans ce cas, assister un coindivisaire dans le cadre des opérations de partage devant le notaire désigné en qualité d’expert.
Son accompagnement permet également d’éviter certaines erreurs susceptibles de bloquer encore davantage la situation.
Forte d’une solide expérience en droit patrimonial de la famille, Maître Delphine COCHEREAU vous assiste pour ce type de litige.
En présence d’un refus de vendre en indivision, il est essentiel d’identifier rapidement la stratégie juridique la plus adaptée afin d’éviter l’enlisement du conflit et la dégradation de la situation patrimoniale.
Un héritier, un ex-conjoint ou un autre coindivisaire bloque la vente d’un bien immobilier ?
FAQ – Refus de vendre en indivision
Un coindivisaire peut-il refuser la vente d’un bien immobilier ?
Oui. En principe, la vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires. Si l’un d’eux refuse de vendre, la transaction peut être bloquée. Toutefois, le droit français prévoit des solutions permettant de sortir de l’indivision, notamment par un accord amiable ou une procédure judiciaire.
Comment obliger un indivisaire à vendre un bien immobilier ?
Un indivisaire ne peut pas être contraint de rester dans l’indivision. En cas de refus persistant, il est possible de saisir le Tribunal judiciaire afin de demander le partage de l’indivision et, dans certains cas, la vente du bien. Le juge peut alors ordonner les mesures nécessaires pour mettre fin à l’indivision.
Un héritier peut-il bloquer la vente d’une maison en succession ?
Oui. Lorsqu’un bien immobilier dépend d’une succession, chaque héritier est indivisaire. Si l’un d’eux refuse la vente, celle-ci peut être bloquée. En l’absence d’accord amiable, les autres héritiers peuvent demander le partage judiciaire afin de sortir de l’indivision successorale.
Peut-on forcer la vente d’un bien en indivision ?
Oui. Lorsque aucun accord n’est possible entre les indivisaires, le Tribunal judiciaire peut ordonner le partage de l’indivision et, si nécessaire, la vente du bien. Cette vente peut intervenir à l’amiable ou par licitation, c’est-à-dire par adjudication aux enchères.
Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte permet à un indivisaire de devenir seul propriétaire du bien en rachetant les parts détenues par les autres indivisaires. Cette solution est fréquemment utilisée lors d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession afin d’éviter la vente du bien immobilier.
Combien de temps dure une procédure de partage judiciaire ?
La durée d’une procédure de partage judiciaire varie selon la complexité du dossier et le niveau de conflit entre les indivisaires. En pratique, elle peut s’étendre sur plusieurs années, notamment lorsqu’une expertise, une liquidation complexe ou une vente par licitation est nécessaire.
Qui paie les charges d’un bien en indivision ?
Les dépenses liées au bien indivis, telles que les taxes foncières, les charges de copropriété ou certains travaux, doivent être supportées par les indivisaires en proportion de leurs droits dans l’indivision, sauf accord contraire ou décision judiciaire.
Un indivisaire qui occupe seul le logement doit-il indemniser les autres ?
Oui. Lorsqu’un indivisaire occupe seul un bien indivis sans l’accord des autres, il peut être tenu de verser une indemnité d’occupation. Cette indemnité est généralement calculée à partir de la valeur locative du bien et sera prise en compte lors du partage de l’indivision.
